справка о юридической чистоте квартиры образец

Содержание

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Покупка квартиры, как и любого другого объекта недвижимости, требует тщательной подготовки и проверки. Не стоит полагаться на честность продавца и даже риелтора. Анализ юридической чистоты сделки, документов можно проводить самостоятельно. Особых сложностей не будет, если следовать представленным рекомендациям.

Оглавление

Часть I. ОСНОВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, а именно с пунктом 2 статьи 223, право собственности на объект недвижимости возникает в момент государственной регистрации. Стороны сделки (в данном случае продавец и покупатель) должны не просто изложить свое намерение на смену собственника, но также предоставить договор и документацию.

Для регистрации сделки с недвижимостью необходим договор (по экземпляру на каждую сторону, включая Росреестр), квитанция об оплате пошлины, согласие супруга, оформленное юридически правильно. Но в процессе подготовки сторонам потребуются и другие бумаги для проверки юридической чистоты сделки.

Начать лучше с проверки общего пакета документов. В первую очередь убедиться, что бумаги на недвижимость подлинные, не являются подделкой.

Все документы можно условно разделить на несколько категорий:

Перечень может быть расширен. Например, если в рамках сделки с недвижимостью от лица продавца выступает представитель, нужна будет его доверенность.

Правоустанавливающие документы

Их основанием являются следующие сделки:

Если собственником является несовершеннолетний, в качестве правоустанавливающего документа используются те же бумаги. Он вправе получить квартиру по безвозмездной сделке (дарение, наследование), судебному решению. Одновременно с этим ребенок выступает стороной договора пожизненного содержания. Отчуждение его имущества производится только с согласия законных представителей и органа опеки.

Наличие прописанных несовершеннолетних также накладывает ограничения. Желательно требовать от продавца, чтобы такие лица выписались заранее. В противном случае придется решать вопрос через суд. Выписать взрослого не трудно, суд обычно встает на сторону покупателя (за исключением случаев, когда право проживания после сделки с недвижимостью прописано в тексте), то выписать ребенка намного труднее.

Когда гражданин покупает квартиру на стадии строительства дома, в качестве правоустанавливающего документа выступает договор долевого участия, заключаемый с застройщиком. Такая сделка с недвижимостью предполагает передачу права собственности после завершения строительства. Для регистрации своего права потребуется акт сдачи дома и акт приема-передачи квартиры.

Свидетельство о праве собственности

Каким бы ни был правоустанавливающий документ, подтверждает право собственности после сделки на квартиру одна бумага. Ранее это было свидетельство о праве собственности. В нем указывалось следующее:

Параллельно со свидетельством собственники могли получить выписку из ЕГРН. По сути документы дублировали друг друга, хоть и выглядели по-разному. Чтобы избежать путаницы и исключить одинаковые бумаги, свидетельства были упразднены.

На данный момент свидетельство еще может использоваться в качестве подтверждающей права бумаги. Однако новые уже не выдаются. Покупатель получает только выписку из ЕГРН, в которой перечисляется актуальная на момент ее получения информация.

Даже если продавец сам предоставляет выписку ЕГРН, лучше заказать новый экземпляр самостоятельно. Она поможет получить актуальные сведения на момент формирования. Это исключит шанс того, что документ подделан, что после получения выписки было наложено обременение.

Выписки из ЕГРН

Выписка из ЕГРН – это основной документ, который подтверждает право собственности на конкретную квартиру. На эту бумагу необходимо ориентироваться для первичной проверки чистоты ситуации и недвижимости перед сделкой.

Есть несколько видов выписок, утвержденных Минэкономразвития:

Существуют и другие типы выписок, но они не потребуются покупателям, так как затрагивают совершенно другие вопросы.

Vyipiska EGRN 1

Для проверки данных, в том числе о наличии ограничений, можно заказать выписку ЕГРН об основных характеристиках. Но чтобы узнать более подробную информацию и обезопасить себя от рисков, стоит оформить выписку о переходе прав. Из нее будет видно, кто ранее владел квартирой. Это поможет сделать хотя бы поверхностные выводы о том, могут ли эти лица предъявить свои претензии относительно недвижимости.

Оформляя расширенную выписку ЕГРН, покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:

И в расширенной, и в обычной выписке ЕГРН об основных характеристиках, будет отражаться информация о наличии обременений. Запрет регистрационных действий не позволит Росреестру внести сведения о переходе права собственности. Но все же для подробного анализа стоит получить расширенный вариант. В нем будут указаны:

Справки о регистрации или выписка из домовой книги

Покупка квартиры с прописанными в ней гражданами – страх любого приобретателя. С одной стороны, никаких особых проблем в этом нет. Лица, которые не захотят выписываться добровольно, будут выписаны в судебном порядке. С другой, суд – это всегда долго и дорого.

Для обеспечения собственной безопасности и спокойствия рекомендуется перед сделкой получить от продавца документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных в квартире лиц.

Сделку лучше отложить, если в справке по форме 12 указаны лица, снятые с учета по иным основаниям. Чаще всего, основанием служит решение суда. Если оно было заочным, и гражданин о нем не знал, то сможет отменить его (при условии, что докажет, что не знал о нем по уважительным причинам). Это создаст дополнительные трудности.

Читайте также:  ремонты в квартирах идеи фото эконом класса

Идеальный вариант – получить в отношении квартиры архивную выписку из домовой книги. Но здесь могут возникнуть трудности. Домовые и поквартирные книги были устранены и более не ведутся. В некоторых регионах они продолжают действовать, но новые не выдаются.

Получить выписку из такой книги, тем более архивную, иногда невозможно. Все зависит от особенностей регионального законодательства и сложившейся практики. Например, в Краснодарском крае и Санкт-Петербурге документ не выдается вовсе, придется довольствоваться формами 9 и 12.

obr

Сделка оформляется даже при наличии в квартире зарегистрированных граждан. Закон обязывает указать их в тексте договора, но не обязывает выписывать перед походом в Росреестр или МФЦ. Но стоит хорошо подумать над таким вариантом покупки.

Часто стороны указывают в тексте сделки обязанность продавца обеспечить снятие с учета таких граждан. На это отводится определенный срок. Росреестр зарегистрирует договор, но последующие проблемы покупателю придется решать самостоятельно.

Если все зарегистрированные достигли совершеннолетия, то выписать их можно через суд. Судья вправе отказаться удовлетворять исковые требования, когда зарегистрированный является несовершеннолетним. Права ребенка должны учитываться, т.е. необходимо, чтобы у него имелось иное место регистрации и проживания. В процесс привлекается орган опеки, что увеличит сроки рассмотрения дела.

Справка о состоянии расчетов по коммунальным платежам

Задолженность по коммуналке не является существенной проблемой для покупателя. Суть в том, что эти долги не переходят на нового собственника. Но лучше удостовериться, что все выплачено.

Возможно, ресурсоснабжающие компании попытаются получить от нового владельца суммы по долгам прошлого собственника после сделки. Даже если сразу переоформить лицевой счет, есть вероятность столкнуться с данным требованием. Нередки случаи, когда на покупателей подают в суд. Доказать свою позицию не трудно – достаточно предоставить новую выписку ЕГРН с датой перехода права собственности. Но процесс – это трата личного времени, нервов и средств. Поэтому стоит исключить такую вероятность заранее.

Единственный долг, который переходит на нового собственника – по взносам на капитальный ремонт! Необходимо потребовать у продавца документы, свидетельствующие о его отсутствии.

Подтвердить отсутствие долга можно с помощью копии финансового лицевого счета. Он содержит информацию обо всех лицах, зарегистрированных в квартире, а также об осуществлении собственниками обязанностей по оплате за помещение, потребленные коммунальные услуги, содержание дома.

71beacb9004953c80ee0271abbed4990

Лицевой счет также поможет узнать, какие услуги в доме имеются. Он отражает, есть ли горячая вода, лифт, мусоропровод и т.д.

Альтернатива выписке из лицевого счета – единый жилищный документ (ЕЖД). В нем есть сведения, которые ранее содержались в разных документах:

Получить единый жилищный документ можно в МФЦ в день обращения. Выдача осуществляется бесплатно по письменному заявлению. Допускается также заказ документа онлайн через портал государственных услуг.

Наличие ЕЖД решает сразу множество проблем. Не нужно заказывать сразу несколько документов, платить за них пошлину, ждать, пока они будут изготовлены – все реализуется разом и абсолютно бесплатно. Есть лишь одна проблема – такой документ не принимался на федеральном уровне и действует лишь в Москве.

Продавец вправе предоставить и другие документы, указывающие на отсутствие долгов по квартире. Например, справку из управляющей компании по их форме. Фонд Капитального Ремонта тоже выдает отдельный документ, подтверждающий отсутствие долгов. Но лучше, по возможности, оформлять копию лицевого счета или единый жилищный документ.

Паспорт собственника

Паспорт подделать достаточно трудно. Но подобные случаи встречаются, хоть и редко. Нужно внимательно оценить фотографию, сравнить ее с лицом, которое якобы продает квартиру. Изменения во внешности возможны, это тоже стоит взять в расчет.

Следующий шаг – проверка действительности документа. Сделать это очень просто:

606d4eb602e8bd49b168a1e4

У гражданина может не быть паспорта. В некоторых случаях это нормально. Основному документу есть альтернатива:

Часть II. ДОКУМЕНТЫ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СИТУАЦИИ

Если квартира была куплена без использования заемных средств, материнского капитала, вне брака и при отсутствии иных нестандартных условий, то проверок, указанных ранее, будет достаточно. Но каждый случай уникален. В некоторых ситуациях лучше подстраховаться и получить дополнительные бумаги, которые обезопасят сделку, подтвердят ее чистоту.

Что еще следует уточнить при проверке:

Это необходимо для того, чтобы исключить притязания третьих лиц на недвижимость и вероятность оспаривания договора в будущем.

Справка о погашении ипотеки

Для этого необходимо попросить продавца предоставить справку о погашении ипотеки. Любой банк выдаст такой документ. Если собственник утверждает, что банк отказывается предоставлять справку, значит в ситуации что-то не так.

47330abc84796fb15555ac75fd965ef4

Очевидно, что простой покупатель не обладает достаточными навыками, чтобы достоверно отличить подделку от оригинала.

Помимо отсутствия долгов по ипотеке рекомендуется узнать, нет ли у гражданина других долгов. Если он продает не единственное жилье, на него позже может быть наложен арест.

Даже если у лица были долги, он вправе продать квартиру, которая не находится в залоге. Данные проверки производятся лишь для исключения дополнительных сложностей. Если недвижимость покупателю необходима, он может купить ее у продавца с долгами, но рекомендуется расплачиваться либо через депозит, либо в момент регистрации договора.

Читайте также:  квартира на сутки в заславле недорого

Кадастровый и технический паспорта

Несоответствие планировке чревато разными последствиями:

У покупателя не получится переложить вину на продавца, так как имел все возможности проверить недвижимость, убедиться, что она соответствует плану.

План помещения есть в выписке из ЕГРН и прикладывается к ней в качестве отдельной страницы.

Та же информация содержится в техническом паспорте. Он выдается БТИ или через МФЦ. Получить данный документ вправе лишь собственник или наследник, поэтому покупатель не оформит его самостоятельно. Сведения о планировке содержали и кадастровые паспорта, но на данный момент они не выдаются.

Справки из психо- и нарко- диспансеров

Такую справку может получить только сам гражданин или его представитель. Нужны они лишь для удостоверения дееспособности лица. Например, если продается квартира, а собственник ведет себя странно, и имеются подозрения, что он не отдает отчета своим действиям.

spravka pnd

Проверить справку вправе нотариус, когда у него появляются сомнения в дееспособности участника сделки (при условии, что сделка оформляется нотариально). Документ из наркодиспансера не подтверждает дееспособности, но указывает на отсутствие факта нахождения на учете из-за зависимости от алкоголя или наркотических веществ.

Сделка, совершенная недееспособным лицом, подлежит отмене. Требовать расторжения договора смогут родственники или иные заинтересованные лица. Кроме того, сам Росреестр имеет основания усомниться в дееспособности и отказать в регистрации, если продавец будет вести себя подозрительно.

Согласие супруга

При продаже недвижимости, приобретенной в браке, согласие супруга нужно оформить обязательно.

Согласие оформляется у нотариуса. Для этого супруг продавца должен сам обратиться в любую нотариальную палату. Покупатель может проверить подлинность документа через сайт Федеральной Нотариальной Палаты.

Подробнее про согласие супруга при собровождении сделки в статье.

Документы при использовании материнского капитала

77733c21a47eaa808e0984ed4bc0ebae

Недвижимость, купленная за маткапитал, будет в совместной собственности как родителей, так и детей. Несовершеннолетние не могут продать такую недвижимость самостоятельно, в качестве их представителей выступают родители. И чтобы убедиться, что они действуют в интересах детей, орган опеки и попечительства должен проверить сделку и дать свое согласие.

Согласие будет выдано только в том случае, если детям предоставлено иное жилье, не хуже, чем купленное за маткапитал. Покупатель может проверить документ, обратившись в орган опеки с копией. Работник скажет, выдавалась такая бумага или нет.

Доверенность

Так же вправе поступить и владелец недвижимости. Если приобретатель общался с ним лично, то, скорее всего, никаких проблем не возникнет. Но, в любом случае, проверка подлинности доверенности не будет лишней.

Для проверки доверенности необходимо воспользоваться сервисом на сайте Федеральной Нотариальной Палаты. Можно также ввести в любой поисковой системе запрос «проверка подлинности доверенности» и перейти по ссылке на сайт нотариата. Далее останется ввести номер, дату и реквизиты нотариуса, выдавшего доверенность.

image07 997x665

Источник

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

kartinka2

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

kartinka3

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Читайте также:  снять квартиру в пензе на месяц недорого

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

kartinka3

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

kartinka4

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Источник

Adblock
detector