На одного человека в России приходится лишь одна комната — это один из самых низких показателей рейтинга «Индекс лучшей жизни» (Better Life Index), который составляет Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Столько же у одного жителя Турции и Мексики; самые высокие показатели – в Канаде (2,5), Новой Зеландии и США (по 2,4). Средний показатель по странам ОЭСР – 1,8 комнаты на человека. Всего в рейтинге участвуют 36 стран – 34 члена ОЭСР (это в основном развитые экономики) плюс Бразилия и Россия.
По обеспеченности жильем Россия серьезно отстает от развитых стран, подтверждают данные Дом.РФ (госкомпания, бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования). В среднем по России на одного человека приходится 25 кв. м жилья. Это существенно меньше, чем в других странах Европы, где на одного человека приходится в среднем от 40 кв. м жилья, и США и Канады, где более 70 кв. м. Даже в густонаселенном Китае этот показатель выше – 27 кв. м, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
В Московской агломерации на человека приходится около 22 кв. м, в Санкт-Петербурге – 24 кв. м, в Воронежской агломерации – 29 кв. м. Для сравнения: в Берлине, Вене, Риме и Нью-Йорке этот показатель превышает 40 кв. м на человека, в Париже, Мадриде, Женеве, Стокгольме – от 30 до 40 кв. м.
Где квадратные метры
Почти три четверти россиян живут в городах, причем эта доля не меняется с 2010 г.; 73% жителей страны проживают в квартирах, остальные – в частных домах.
Жилье большинства москвичей выглядит так: 2–3-комнатные квартиры небольшой площади, где живет несколько поколений, рассказывает Светлана Жукова, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости». Чаще всего это типовые дома, возведенные в 60–70-х гг. Двушка и трешка – наиболее распространенный вариант и в целом по России, отмечает Литинецкая: на двухкомнатные квартиры приходится 39% жилья в стране, их средняя площадь – 48 кв. м, на трехкомнатные – 28% (65 кв. м).
Больше половины всех квартир в стране было построено в 1945–1995 гг. – 2,4 млрд кв. м (60% жилищного фонда), свидетельствуют данные Росстата (ведомство готовит отчет по жилищному хозяйству раз в два года, последний доступный опубликован в 2016 г.). Задачи сформировать комфортную жилую и городскую среду тогда не было, говорится в ответе Дом.РФ на вопросы «Ведомости&».
Без базовых удобств, например туалета в доме, продолжают жить 13,8% россиян, по этому показателю из включенных в рейтинг ОЭСР стран Россия проигрывает только ЮАР (37%). В Бразилии без канализации в доме живет 6,7%. Росстат считает обеспеченность удобствами иначе – не по количеству людей, а по числу квадратных метров с водопроводом, канализацией и проч. По российской статистике выходит, что в среднем по стране удобствами обеспечено 66% жилья.
В ветхом и аварийном состоянии в 2015 г. находилось 2,5% российского жилищного фонда, свидетельствуют данные Росстата.
Куда стремятся россияне
Около 45% российских семей хотят улучшить жилищные условия, в первую очередь – переехать в квартиру побольше, ссылается Дом.РФ на данные социологических исследований.
Куда и как переезжают россияне? Они стремятся в крупные города. С 2010 г. численность 17 крупнейших агломераций с населением более 1 млн человек увеличилась на 5-15%, в них проживает треть населения страны, свидетельствуют данные Дом.РФ (правда, неясно, какую долю от прироста обеспечило изменение административных границ). В этих же крупнейших городах строится более половины жилья.
Из введенных в 2016 г. 80,2 млн кв. м жилой площади 58,8 млн кв. м приходится на города и поселки городского типа (73%) и 21,4 млн кв. м – на сельскую местность (27%), говорится в «Бюллетене индивидуального жилищного строительства», который опубликовал Аналитический центр при правительстве в декабре 2017 г. Это почти точно соответствует соотношению городского и сельского населения, указывают авторы «Бюллетеня». При этом жители сельских территорий чаще всего живут в индивидуальных домах – они в 2016 г. обеспечили 79% вводимой площади.
78,5 млн кв. м жилья
было введено в России в 2017 г., по данным Росстата, – на 1,3% меньше, чем годом ранее. Лидерами по вводу стали Московская область – 8,8 млн кв. м, Санкт-Петербург – 3,5 млн кв. м и Москва – 3,4 млн кв. м. В 2017 г. было выдано 1 млн кредитов на 2 трлн руб.
Как россияне приобретают жилье? В Москве, например, большая часть сделок с жильем – это обмен, как правило, с доплатой в 1,5–2 млн руб. (накопления или ипотека), которые позволяют купить жилье большей площади или такой же, но в более статусном районе, рассказывает Жукова. Чаще всего для переезда выбираются дома, построенные с середины 1960-х по начало 1990-х, продолжает она, а через 2-4 года та же семья, доплатив и добавив материнский капитал, переезжает в более современные типовые панельные дома. Есть небольшая категория людей, которые сразу стремятся улучшить качество дома, например переехать из однушки в хрущевке в просторную однокомнатную квартиру или студию в новостройке, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости».
Тренд – сокращение сроков пользования квартирой, говорит Жукова: люди становятся более мобильными и, вовлекаясь в процесс улучшения жилищных условий, проводят сделки уже не один раз.
Средний размер построенных квартир с 2010 г. уменьшается. По данным Росстата, в 2010 г. он составлял 81,5 кв. м, а в 2015 г. – уже 71,4 кв. м. Покупатели все чаще покупают жилье меньшей площади, подтверждают более свежие данные «Миэль-новостроек». Например, по итогам I квартала 2018 г. средняя площадь квартир составила 52 кв. м – это на 10% меньше, чем за аналогичный период 2017 г. В старой Москве средняя площадь приобретаемой квартиры за год сократилась на 3% и составила 60 кв. м, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой».
Жилье без спроса
Дело не столько в объемах строительства, сколько в его себестоимости: платежеспособный спрос на новостройки в среднем по стране примерно в 2,5 раза ниже предложения; похожая ситуация и на вторичном рынке, отмечает Литинецкая.
Основной инструмент поддержки платежеспособного спроса на жилье – ипотека: в 2017 г., по данным Дом.РФ, каждая вторая квартира на первичном рынке и третья – на вторичном рынке жилья приобреталась с использованием ипотеки. По мере снижения ставок и достижения целевого уровня в 7–8% годовых ипотека станет доступна более чем для 50% российских семей, уверены эксперты компании. Сейчас средняя ставка в 15 крупнейших банках составляет 9,34% для первичного рынка и 9,5% для вторичного.
Еще один фактор, который должен радикально улучшить показатели по обеспеченности современным жильем, – столичная программа реновации. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин называл московскую реновацию «самой масштабной программой в мире». Она предусматривает снос к 2032 г. более 5100 пятиэтажек по всему городу и строительство взамен в 2 раза большего объема нового жилья. Предполагается, что в новое жилье сможет переехать 1,6 млн человек. Всего на программу реновации будет выделено 3 трлн руб. &
Самые большие двушки в Самаре, самые маленькие — в Перми
Аналитики Domofond.ru рассчитали, как изменилась средняя площадь двухкомнатных квартир на продажу в российских новостройках с 2016 по 2019 год. Выяснилось, что за три года средняя площадь новых двухкомнатных квартир уменьшилась в 12 городах-миллионерах и только в двух выросла. В 2019 году самые большие «двушки» строят и продают в Самаре, а самые маленькие — в Перми.
Аналитики портала недвижимости Domofond.ru установили, что за последние три года средняя площадь «двушек» на продажу в новостройках России уменьшилась на 1,3%: если в апреле 2016 года она составляла 60 кв. м, то в апреле 2019-го — 59,2 кв. м.
Только в трех городах-миллионерах площадь двухкомнатных квартир в новостройках увеличилась: в Волгограде средняя площадь двухкомнатных квартир в новостройках выросла на 11%, в Екатеринбурге и Омске — на 1%. Не изменились с 2016 года средний размер «двушек» в новостройках Нижнего Новгорода.
Сильнее всего за три года сократилась средняя площадь двухкомнатных квартир на продажу в новых домах Перми: на 18%, с 60 до 49,2 кв. м. На втором месте по сокращению размеров такого типа жилья Казань: «двушки» в столице Татарстана уменьшились на 15%, или на 9,7 кв. м. В 2019 году в Уфе строят двухкомнатные квартиры на 8 кв. м меньше, чем в 2016-м: здесь средняя площадь уменьшилась на 13%.
Минимальную отрицательную динамику показали «двушки» в Краснодаре, Челябинске и Санкт-Петербурге. В этих городах средняя площадь квартир уменьшилась на 1%.
Динамика средней площади 2-комнатных квартир в новостройках
Город
Апрель 2016 г.
Апрель 2019 г.
Изменение
Россия
В Московской области средняя площадь «двушек» в новостройках уменьшились на 5,9%, а в Ленинградской, напротив, увеличилась на 7,3% за три года. Средняя площадь двухкомнатных квартир в Подмосковье в апреле 2019 года составила 57,8 кв. м, а в Ленобласти — 59 кв. м.
Города, где строят самые большие и маленькие двухкомнатные квартиры
По состоянию на апрель 2019 года первое место в рейтинге площади двухкомнатных квартир среди городов-миллионеров заняла Самара. Несмотря на уменьшение средней площади «двушек» на 4%, здесь продаются самые большие квартиры в новостройках — их средняя площадь составила 64,4 кв. м. На втором месте Воронеж: при такой же отрицательной динамике, как и в Самаре, средняя площадь новых «двушек» равна 62,1 кв. м. На третьем месте Волгоград: благодаря росту на 11%, средняя площадь «двушек» на продажу здесь выросла до 61,1 кв. м. Такая же средняя площадь у двухкомнатных квартир в новостройках Москвы.
Самые маленькие «двушки» в Перми: здесь средний размер двухкомнатной квартиры в продаже равен 49,2 кв. м. Почти на четыре метра больше площадь объектов этого типа в Уфе (53 кв. м), которая лишь незначительно уступила Казани (53,3 кв. м).
От 11 «квадратов»: где в России строят самое тесное жилье
Средняя площадь квартиры, строящейся в России в июле 2021 года, составляет 50 «квадратов», говорится в имеющемся в распоряжении редакции исследовании рынка первичного жилья Единого реестра застройщиков (ЕРЗ). Разброс от региона к региону — более чем двукратный.
Рассказываем, в каких регионах строят самое тесное жилье, а где — самое просторное, и что происходит со средней площадью квартир в столичных новостройках.
Регионы с самым просторным жильем
Самые просторные квартиры, как следует из составленного ЕРЗ рейтинга строящихся на июль 2021 года корпусов в российских новостройках (см. таблицу), — в республике Ингушетия. Средняя площадь квартиры в новостройках здесь составляет 91,9 кв. м. С начала года, по данным Росстата, в республике введено всего 36,8 тыс. кв. м жилья, включая частные дома (ИЖС). Это 0,1% от общего объема строительства в стране (данные Росстата на 15 июля 2021 года).
На втором месте — Чеченская республика со средней площадью квартир в новостройках в 75,4 «квадрата». С января по середину июля в республике построено 460,2 тыс. кв.м жилья — 1,26% общероссийского показателя. Третье место с 72,4 кв.м — у республики Дагестан, доля которой в общем объеме стройки составляет 1,1% (401,6 тыс. кв.м). В пятерку также вошли Кабардино-Балкарская республика (68,4 кв.м) и республика Северная Осетия-Алания (67,8 кв.м). В этих республиках с начала года построено, соответственно, 157,6 тыс. и 157,4 тыс. кв.м жилья, то есть примерно по 0,43% от общероссийского ввода.
За пределами Северо-Кавказского федерального округа самое просторное жилье в Брянской (61,4 кв.м) и Томской (59,6 кв.м) областях. Доля Брянской области в объеме строительства с начала года составляет 0,55% (201,2 тыс. кв.м), Томской — 0,43% (157,9 тыс. кв.м).
Регионы с самыми маленькими квартирами
Минимальная площадь строящегося жилья среди российских регионов — у Ленинградской области, доля которой в общем объеме жилищного строительства составляет 4,84% (1,77 млн кв.м). Средний метраж квартиры в местной новостройке — всего 38,4 «квадрата». В первую пятерку по этому показателю также вошли:
Москва занимает в этом рейтинге 16-е место со средней площадью строящейся квартиры в 56,4 кв.м, а Московская область 73-е — 47,5 «квадрата». Доля столицы в общем объеме строительства жилья в 2021 году составляет 8,89% (3,24 млн кв.м), Подмосковья — 10% (3,654 млн кв.м).
Средняя площадь квартир в строящихся корпусах новостроек по регионам России, июль 2021 г.
Регион
Средняя площадь квартиры в новостройках, кв.м
Республика Ингушетия
91,9
В каких регионах сильнее сокращается площадь жилья
В Аналитическом центре ЦИАН для «РБК-Недвижимости» составили рейтинг российских регионов с максимальным снижением средней площади строящегося жилья за год (июль к июлю; статистика учитывает регионы, где на 20 июля в продаже находилось не менее 200 лотов в строящихся корпусах). Первое место рейтинга поделили Иркутская и Тульская области — в обоих регионах показатель сократился на 19,5%. Средняя площадь квартиры в новостройках Иркутской области уменьшилась с 64,9 до 52,2 кв.м, в Тульской области — с 69,6 до 56 кв.м.
В топ-10 по этому показателю также вошли:
Оставшаяся за пределами первой десятки Московская область показала снижение на 3,2% (до 49,7 кв.м).
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:
— Средняя площадь квартиры в новостройках комфорт-класса Старой Москвы сейчас составляет 53 кв.м. За год этот показатель снизился на 8,6%, с начала 2021 года — на 5,36%. В новостройках бизнес-класса старой Москвы средняя площадь сейчас составляет 71 кв.м, это на 5,3% меньше, чем в начале года и чем год назад.
Средний метраж квартиры в новостройках Новой Москвы сейчас — 48 кв.м., за год показатель снизился на 9,4%, с начала года — на 5,9. Показатель Московской области составляет 50 «квадратов», это примерно на 4,8% меньше, чем полгода и год тому назад
Где продают самые маленькие квартиры
Жилой комплекс с минимальной средней площадью квартир в Москве, по данным ЦИАН, — «Измайловский парк» с цифрой в 26,7 «квадратов». В Санкт-Петербурге — апарт-отель «Вертикаль» на Орджоникидзе с 17,4 кв.м. За пределами столичных регионов жилой комплекс с минимальной средней площадью квартир в первичных продажах — «Эко-проект Светлый» в Черепаново Новосибирской области с 25,7 кв.м. Второе место у ЖК «Мичуринский» в Екатеринбурге (26,9 кв.м), третье — у екатеринбургского же ЖК «Эко-проект Светлый» (29 кв.м). В пятерку также входят ЖК «Красина» в Новороссийске (29 кв.м) и жилой комплекс на ул. Архитектора В. Зянкина у Кирове (29,5 кв.м)».
Самые маленькие квартиры в продаже в новостройках Москвы, по данным ЦИАН, — студии площадью 11,6 «квадратов» в ЖК «Нью Форм Аминьевское» и «Нью Форм Жигулевская». В пятерку также входят студии площадью 17,3 кв.м в ЖК «Левел Причальный», площадью 17,7 кв.м в ЖК «Сиреневый парк» и площадью 18,5 кв.м в ЖК «Испанские кварталы-2». Самый маленький лот в Санкт-Петербурге — студия 13,2 «квадрата» в ЖК «Вертикаль на Орджоникидзе». В первую тройку также входят студия 16,4 кв.м. в апарт-комплексе «Вало» и студия 17,7 «квадрата» в комплексе Zoom Apart, студия 17,8 кв.м.
Топ-5 самых маленьких квартир в продаже в новостройках за пределами столичных регионов по данным ЦИАН выглядит следующим образом:
«Измельчание» квартир — ответ застройщиков на рост цен, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Таким образом игроки рынка пытаются удержать платежеспособный спрос, говорит генеральный директор «Мир Квартир» Павел Луценко. «В тех городах, где стоимость жилья пока позволяет воспользоваться программой льготной ипотеки с лимитом по кредиту в 3 млн руб., цены продолжат расти, а средняя площадь жилья — соответственно, сокращаться, чтобы новостройки продолжали пользоваться высоким спросом», — поясняет эксперт.
Вместе с тем, как считает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, в структуре предложения в Москве и области в обозримой перспективе средняя площадь квартир вряд ли заметно сократится. «За последний год среди покупателей квартир выросло и число инвесторов, которые в большинстве случаев приобретают небольшие квартиры ликвидных площадей (студии и однушки), которые можно быстрее перепродать или сдать в аренду и которые имеют более доступный бюджет», — говорит эксперт. В любом случае, даже если инвестиционный спрос удержит снижение средней площади предложения, средняя площадь строящегося жилья с большой вероятностью продолжит падать. Как минимум — из-за роста стоимости «квадрата», который, по оценке «Мира Квартир», за год в среднем по стране составил 32,9%.
Комфортные метры. Сколько квадратных метров нужно для счастья?
С каждым новым поколением меняются предпочтения покупателей в выборе жилья в зависимости от времени, культуры, быта. Сейчас, приобретая недвижимость, человек все реже руководствуется принципом «все равно где, лишь бы отдельно». В случае если квартира приобретается не для инвестиций, а для долгой и счастливой жизни, ставка делается на удобную локацию, развитую инфраструктуру и наличие достаточного количества квадратных метров для комфортного проживания.
Сегодня закон определяет норму в 33 м2 на одиноко проживающего человека и 18 м2 на каждого члена семьи, состоящей из двух и более человек. Получаются как раз средние по Петербургу показатели для однокомнатной и двухкомнатной квартиры с метражом 33 и 54 м2 соответственно. Конечно, они чуть больше, чем в среднем по России (24 м2 на человека), но несравнимо меньше, чем в других развитых странах. Например, в Японии полагается 35 м2 на человека, в Швеции – 40 м2, в Германии – 45 м2, а в США все 90 м2.
Безусловно, цифра, определяющая количество квадратных метров, необходимое для счастья, напрямую связана со статусом клиента, его образом жизни, семейным положением. Но даже одинокие молодые люди, имеющие стабильный доход, сегодня все чаще останавливают свой выбор на просторных студиях 40 м2. Важно, чтобы жилье было максимально функциональным. Например, сейчас тренд на большие кухни-гостиные. Практически у каждого второго – запрос, чтобы кухня была не меньше 16 м2, а лучше 20 м2. Помимо увеличенной обеденно-гостевой зоны, по мнению социологов, каждому человеку необходимо личное пространство для отдыха, а с появлением детей – отдельной детской комнаты.
Пространство для жизни
Как показывает практика, в последнее время взыскательный покупатель стремится к комфорту не только в самой квартире, но и за ее пределами: важно наличие большого двора, территорий под детские площадки, места общего пользования, необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. Один из примеров такой застройки – жилой комплекс бизнес-класса «Георг Ландрин», спроектированный ГК «Абсолют Строй Сервис» на территории бывшей кондитерской фабрики на Большом Сампсониевском проспекте, 77. В наличии – закрытый охраняемый двор на 18 тыс. м2 и удобные паркинги – подземный и наземный, что особенно актуально, учитывая, что объект расположен в районе сложившейся застройки, в 15 минутах езды от центра города. Кроме того, в комплексе нет малогабаритных планировок: метраж варьируется от 32 до 123 м2. Средняя площадь двухкомнатных квартир – не 55 м2, как в большинстве предложений, а 65 м2, однокомнатных – от 45 м2, студий – от 32 м2. При этом все комнаты очень широкие – по 3,5 м, что дает будущим жильцам простор для фантазии при отделке и меблировке квартиры.
Внешний эффект
Все участники рынка сходятся во мнении, что при продаже квартир в высоких сегментах жилья очень важна подача, внешний эффект, то, как видят объект потенциальные покупатели. Чем больше его визуальные и функциональные характеристики отвечают их представлениям об идеальном доме, соответствуют их статусу, тем больше вероятность покупки. Здесь имеют значения архитектурные решения и разнообразие планировок – под любой запрос. В комплексе «Георг Ландрин» это достигается за счет структуры самих корпусов с разным количеством этажей, дополнительных секций. Домашний уют, достигаемый за счет просторных гостиных, мастер-спален, ванных комнат с окнами, через которые проникает дневной свет, освещения гардеробных, лоджий, французских балконов, дополняется впечатляющим архитектурным обликом комплекса, выполненного в стиле лофт.
Безусловно, нельзя утверждать, что истинное счастье зависит от количества квадратных метров или от стилистики дома, где живет человек. Большинству из нас нужно личное пространство для отдыха, возможность обособления, самоизоляции. Исследования показывают, что это желание свойственно всем людям, независимо от их шкалы жизненных ценностей, темперамента и пола, а собственная комната для детей – это ключ к их успешному развитию. Как ни странно, чем больше в доме таких персонализованных мест, тем больше времени члены семьи общаются друг с другом. Все эти требования учитываются в планировках квартир жилых комплексов, которые позиционируются как семейные. Нужно только внимательно изучить все за и против и выбрать свой вариант.
В России сократилась средняя площадь продаваемых квартир
На фоне роста стоимости жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке россияне стали чаще экономить на квадратных метрах. При этом заметнее всего сократились площади самых маленьких квартир — студий, где cтоимость квадратного метра традиционно выше, чем в других форматах жилья. По оценке аналитиков сервиса «Авито Недвижимость», за последний год средняя площадь проданных студий уменьшилась в 15 из 23 крупнейших российских городов.
В Москве, где средняя цена квадратного метра самая высокая в стране (222 тыс. руб., +11,5% за год), площадь реализованных студий сократилась сразу на 18% (до 24,7 кв. м) на вторичном рынке и на 7% (до 28,9 кв. м) на первичном. Это наиболее заметное падение, констатируют аналитики. В Санкт-Петербурге, который также входит в число городов с самой дорогой недвижимостью, этот показатель снизился значительно меньше: на 1%, до 26 кв. м, и на 2%, до 26,2 кв. м соответственно. В Екатеринбурге снижение составило 2% (до 27,6 кв. м) и 7% (до 30,7 кв. м) соответственно, говорится в материалах «Авито Недвижимость».
В большинстве крупных городов средняя площадь жилья, по данным аналитиков, составляет 55,2 кв. м. Лишь в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель превышает среднее значение — 65,6 кв. м и 61,3 кв. м соответственно. При этом за последний год средний размер жилплощади снизился только в Уфе и Ижевске — на 1%.
Площадь многокомнатных квартир (три комнаты и больше), напротив, выросла в большинстве крупных городов России. В Москве средняя площадь жилья на вторичном рынке составляет 70,1 кв. м, на первичном — 61,4 кв. м, в Санкт-Петербурге — 70,8 кв. м и 52,3 кв. м, в Казани — 60,9 кв. м и 54,6 кв. м соответственно.
По данным «Авито Недвижимость», за последний год средняя цена квадратного метра в российских новостройках выросла на 8%, до 64,6 тыс. руб., а на вторичном рынке — на 11%, до 69,8 тыс. руб. соответственно.
Экономия на квадратных метрах — тенденция последних пяти лет. Если в докризисном 2014 году средняя площадь квартиры, приобретаемой в новостройках массового сегмента и бизнес-класса Москвы, составляла 70,2 кв. м, то сегодня на 18,8% меньше — 57 кв. м, выяснили ранее в компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».
