Средняя площадь квартир в новостройках Москвы уменьшилась на четверть
В последние годы на московском рынке новостроек сокращается площадь квартир. В 2013–2020 годах она уменьшилась на 24% — с 89,8 до 68,1 кв. м. Заметное сокращение идет во всех сегментах, кроме элитных новостроек, где наблюдается обратная тенденция — средняя площадь приобретенной квартиры увеличивалась. Об этом говорится в исследовании риелторской компании «Метриум».
Самое большое сокращение зафиксировано в бизнес-классе — с 98 до 76,5 кв. м (-22%), показывают данные «Метриум». В комфорт-классе квартиры уменьшились с 64,3 до 56,5 кв. м (–12%), в премиум — на 19%, с 132 до 107 кв. м. В элитном сегменте предложение практически не изменилось — если в 2015 году застройщики продавали в квартиры средней площадью 162,9 кв. м, то в 2020-м — 160,6 кв. м (–1%).
Сокращение площадей квартир — это реакция девелоперов на запросы потребителей и желание попасть в бюджет покупателей. Клиенты хотят все более маленькие квартиры, отмечают аналитики компании. Если площадь проданных квартир в массовом сегменте практически совпадает с предложением на рынке, то в бизнес-классе девелоперы предлагают квартиры большей площади, чем готовы купить клиенты. В этом сегменте квартиры уменьшились на 36% (с 95 кв. м в 2013 году до 60,9 кв. м в 2020 году).
По наблюдениям аналитиков «Метриум», после кризиса 2014 года средняя площадь проданных квартир росла только в сегменте элитных новостроек Москвы. За пять лет новые элитные квартиры, которые приобретали в столице, в среднем стали на 75%, или на 90 кв. м (с 121,5 до 212,4 кв. м), больше. В остальных сегментах покупатели стали выбирать квартиры поменьше. Средняя площадь всех реализованных квартир сократилась на 34%, с 88 до 57,8 кв. м.
Средняя площадь жилья, купленного на первичном рынке столицы, сократилась больше чем на метр с начала 2020 года. В прошлом январе показатель составлял 53,2 кв. м, в феврале 2021-го — 52 кв. м, подсчитали аналитики компании Est-a-Tet.
На 20 квадратных метрах: кто и зачем покупает маленькие квартиры
В этом году рынок столичных новостроек установил исторический антирекорд: в продаже появились микроквартиры площадью всего 11 кв. м. Это минимальный метраж жилья за всю историю отечественного рынка недвижимости. Впрочем, тенденция к «сжатию» квартир, причем во всех сегментах, наблюдается на протяжении последних пяти-семи лет: так девелоперы отвечают на падающий спрос и снижение доходов россиян.
Сегодня студии площадью от 11 до 30 кв. м — один из самых востребованных форматов жилья в Москве. Риелторы подсчитали: в начале осени в столичных новостройках продавалось свыше 1,1 тыс. таких квартир, а их доля на рынке новостроек достигла исторического максимума — 7% (два года назад она не превышала 4,5%).
Рассказываем, кто, зачем и за сколько покупает малогабаритное жилье в Москве.
Таблица: Как уменьшались самые маленькие квартиры в московских новостройках
Таблица: «Метриум», «Инком-Недвижимость»
Несмотря на то что малогабаритные квартиры сегодня можно встретить практически во всех сегментах, больше 75% такого жилья сконцентрировано в бюджетных новостройках — домах эконом- и комфорт-класса. В Старой Москве цены на них начинаются от 2,7 млн руб. и доходят до 8,5 млн руб., а средний бюджет составляет 5,5 млн руб., говорит генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.
Фотогалерея: примеры планировок студий в новостройках Москвы
В «Метриуме» подсчитали, что только за последний год средняя стоимость квадратного метра таких квартир в бюджетных новостройках выросла на 7%, с 158 тыс. до 169 тыс. руб. Причем студии за этот же период подорожали еще заметнее — на 12%, с 188 тыс. до 211 тыс. руб. и сегодня продаются в среднем за 5,4 млн руб.
Площадь такого жилья зачастую даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно действующим нормам, для машино-мест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 кв. м при габаритах 5,3 х 2,5 м. В некоторых элитных жилых комплексах есть парковочные места, достигающие 26 кв. м и даже больше.
Растущая популярность небольших квартир связана с их относительной дешевизной. Для многих покупателей это единственный доступный формат жилья в Москве: ценник на такую микронедвижимость почти вдвое ниже, чем на стандартные однокомнатные квартиры.
Валерий Кочетков из компании «Инком-Недвижимость» выделяет две основные группы покупателей. Первая — несемейные молодые люди, чаще студенты, которые планируют приобрести собственное жилье, чтобы съехать со съемной квартиры или от родителей. Доля сделок с такими покупателями обычно не превышает 30%. Чтобы привлечь эту целевую группу, микроквартира должна стоить 1,5–1,8 млн руб., что равноценно пятилетней аренде однушки с ежемесячной оплатой 25–30 тыс. руб., считает Кочетков.
Вторая категория покупателей — инвесторы, которые приобретают небольшие квартиры для последующей сдачи в аренду (посуточную или долгосрочную). «При реализации новых проектов ставку надо делать именно на эту аудиторию, поскольку их доля в общей структуре спроса может достигнуть 70%», — прогнозирует эксперт.
Апартаменты и коммуналка
Некоторые микроквартиры имеют статус апартаментов: при среднем метраже 11–15 кв. м их можно купить за 1,9–2,1 млн руб. Однако для потенциальных инвесторов есть риски, связанные с эксплуатацией такой недвижимости.
Коммунальные платежи в многоквартирных домах регулируются нормативными правовыми актами правительства Москвы или Подмосковья, а в нежилых зданиях, к которым относятся апартаменты, платежи устанавливаются управляющей компанией самостоятельно. Из-за этого траты на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, тепловую и электроэнергию в апартаментах на 10–15% больше, чем в обычных квартирах.
В 2000-х года, когда в Москве преобладало массовое панельное домостроение, в домах серии КОПЭ и П-44Т площадь самых маленьких квартир составляла 37–38 кв. м, в серии П-3М она была равна 35–36 кв. м, вспоминает заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Такой метраж на рынке считался минимальным. В монолитных домах площадь однокомнатных квартир начиналась от 45 кв. м.
После кризиса 2008 года произошло уменьшение квартирографии: появились первые студии метражом 30–33 кв. м, и всего за несколько лет этот показатель сократился почти вдвое. В 2013–2015 годах на столичный рынок вышли студии 27–28 кв. м, через два года в продаже появились квартиры площадью 20–22 кв. м, а в 2018-м минимальный метраж студии достиг 18 кв. м. При этом доля таких лотов в новых домах выросла на треть.
Жизнь на 10 квадратах: сколько стоят самые миниатюрные квартиры Москвы
Сегодня на столичном рынке недвижимости можно найти квартиру на любой вкус и кошелек: от роскошных пентхаусов с собственными террасами до компактных студий. Некоторые из мини-квартир поражают своими размерами. Например, в продаже представлены десятки вариантов квартир площадью 10 кв. м. Для сравнения, норма жилой площади на одного человека в Москве составляет 18 кв. м.
Рассказываем, как выглядят такие лоты и сколько они стоят. В расчет брались лоты в московских многоэтажках площадью до 15 кв. м.
Спрос и предложение
Несмотря на скромные размеры, маленькие квартиры пользуются популярностью среди покупателей. Согласно данным «Авито Недвижимости», интерес к объектам площадью до 15 кв. м в марте 2021 года увеличился на 16% к марту прошлого года. А предложение малогабаритных квартир за этот период выросло почти в два раза. По информации «Авито», сейчас в Москве выставлено на продажу около 2 тыс. лотов до 15 кв. м. Самые маленькие из них — квартиры площадью 10 кв. м. Их в продаже около 140.
В общей структуре спроса на жилье с площадью до 15 «квадратов». по данным Авито», приходится лишь 3% от всех запросов, а доля объявлений об их продаже составила 6% от всех размещенных в Москве предложений.
Сами мини-квартиры представлены почти во всех округах столицы: есть варианты в центре Москвы и в спальных районах. Микрожилье можно встретить в новых жилых комплексах, панельных и исторических домах. По подсчетам «Авито», средняя стоимость малогабаритной квартиры (до 15 кв. м) оценивается в 3,2 млн руб. Это на 17% дороже, чем в прошлом году. Минимальный бюджет покупки сейчас составляет 2 млн руб. — за лот площадью 10 кв. м.
Руководитель направлений вторичной недвижимости и аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов:
— В последнее время объем предложения малогабаритных квартир на рынке недвижимости растет, чему главным образом способствует активный ввод в эксплуатацию новых домов. При этом в текущих условиях высокого покупательского интереса к данному сегменту не наблюдается. Однако на фоне увеличения общего уровня цен на жилье бюджетные варианты квартир малой площади, скорее всего, смогут заметно увеличить свою привлекательность в глазах потенциальных владельцев.
Сколько это стоит и как выглядит
1. Самая маленькая и недорогая студия в базе «Авито» сейчас предлагается в доме рядом со станцией метро «Братиславская». Ее общая площадь — 10 кв. м, а стоимость — 2 млн руб. Она расположена на первом этаже 14-этажной панельки. В квартире есть обеденная зона, спальное место и санузел.
2. В центре квартира аналогичной площади стоит почти в три раза дороже — 5,6 млн руб. За такую стоимость предлагают студию площадью 10 кв. м с высокими потолками (3 м) и скромным ремонтом. Сама квартира расположена в историческом доме в Дмитровском переулке. В пешей доступности — станции метро «Тверская», «Кузнецкий Мост» и «Охотный Ряд».
3. Неподалеку от Тверской улицы можно купить квартиру большей площади — 15 кв. м, но уже за 7 млн руб. Сама студия двухуровневая (за счет высоких потолков — 3,2 м), в ней выполнен современный ремонт. В квартире — гостиная, совмещенная с кухней, санузел и большое окно. В двух минутах ходьбы от дома расположены станция метро «Белорусская» и Белорусский вокзал.
4. Стать владельцем квартиры в центре можно и за 5,28 млн руб. За эту сумму доступна студия площадью 11,7 кв. м в историческом доме на Тверской прямо у метро «Охотный Ряд». Квартира расположена на втором этаже шестиэтажного дома. Потолки в ней — 3,2 м, что позволяет возвести невысокий второй уровень и оборудовать там спальное место. Квартира после ремонта и оборудована необходимой техникой.
5. Двухуровневую мини-квартиру (с антресолью) предлагают и в районе Зюзино рядом со станцией метро «Каховская». Это студия площадью 14 кв. м с ремонтом в стиле лофт. Она расположена на первом этаже пятиэтажного дома. Квартира разделена на зоны — рабочее пространство, спальное место, кухня и санузел. Стоимость лота — 3,9 млн руб.
6. По аналогичной цене (за 3,85 млн руб.) продается квартира рядом со станцией метро «Коломенская». Она расположена на втором этаже панельной девятиэтажки. Площадь лота — 12 «квадратов», еще 2,5 кв. м — лоджия. Бонусом идет вид на набережную Москвы-реки и причал «Кленовый бульвар». В самой квартире также есть кухонная зона, спальное место и ванная комната.
7. Микрожилье можно купить и в столичных новостройках. Например, в новом ЖК рядом с метро «Селигерская» предлагается мини-студия площадью 15 кв. м. Она представляет собой кухонный уголок, объединенный со спальной и рабочей зонами, и совмещенный санузел. Высота потолков — 2,5 м. Квартира оборудована всей необходимой для проживания мебелью и современной техникой. Стоимость — 6,2 млн руб.
Микрожилье от города
Распродажу небольших квартир на аукционах периодически устраивают городские власти. Обычно на торги выставляются лоты в центре города. Площадь таких квартир, как правило, начинается от 12–13 кв. м, а стоимость — от 3 млн руб. В последний раз Москва проводила подобные торги в марте 2021 года. Тогда на них разыгрывалось пять квартир. Самый недорогой лот был представлен в доме у станции метро «Новослободская». Его начальная стоимость — 3 млн руб., а площадь — 15 «квадратов». Был лот меньше — 12 кв. м, у метро «Трубная», но его стартовая цена была — 4 млн руб.
По мнению городских властей, такой тип недвижимости пользуется популярностью среди москвичей — на один лот приходится в среднем по шесть претендентов. А сама покупка квартир маленьких площадей и последующая сдача их в аренду отлично подходят для пассивного дохода, так как такие лоты быстрее окупаются.
Новостройки или вторичка: где в Москве купить квартиру дешевле ₽5 млн
Во втором квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках в старых границах Москвы преодолела психологическую отметку в 400 тыс. руб., увеличившись почти на 32% в годовом выражении. По данным компании «Бест-Новострой», средняя стоимость однокомнатной квартиры в границах старой Москвы составляет 11,3 млн руб.
Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, реально ли сейчас купить квартиру в столице в бюджете до 5 млн руб., что это за квартиры и где они находятся.
Новостройки в бюджете до 5 млн руб.
В старых границах Москвы
По данным аналитической платформы bnMAP.pro на конец июля 2021 года, лоты стоимостью до 5 млн руб. представлены лишь в одном проекте в старых границах Москвы. Это жилой комплекс My Space на Окской, который расположен в ЮВАО, в районе Кузьминки, проект реконструкции пятиэтажного панельного дома. ЖК уже введен в эксплуатацию, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «В рамках указанного бюджета там можно приобрести студию площадью 15–16 кв. м с отделкой. Сейчас в проекте предлагается 29 подобных лотов стоимостью от 4,4 млн до 4,75 млн руб.», — добавила она.
Для сравнения, по данным bnMAP.pro, на конец июля 2020 года на рынке новостроек Старой Москвы экспонировалось четыре проекта, где были представлены квартиры бюджетом до 5 млн руб., всего 112 лотов.
В риелторской компании «Метриум» отмечают, что в продаже в Старой Москве есть жилье в новостройках в бюджете чуть выше 5 млн руб. Самое дешевое предложение зафиксировано в ЖК «Сказочный лес» (Лосиноостровская улица, Северо-Восточный административный округ) — студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб., говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Новая Москва
В Новой Москве у покупателя будет более широкий выбор в указанном бюджете. По данным bnMAP.pro, на конец июля квартиры стоимостью до 5 млн руб. представлены в девяти ЖК, экспозиция составляет 146 лотов. Среди застройщиков — ГК «ПИК», «Самолет», МИЦ и другие. Минимальный бюджет покупки — 4 млн руб.
На конец июля 2020 года, по данным bnMAP.pro, квартиры с бюджетом покупки до 5 млн руб. экспонировались в восьми ЖК Новой Москвы. Общее количество лотов стоимостью до 5 млн руб. — 180.
В Новомосковском административном округе (НАО) таких ЖК семь: «Середневский лес» (ГК «ПИК», срок сдачи — 2022–2023 годы), «Новое Внуково», «Южное Бунино», «Цветочные поляны», «Алхимово», «Новые Ватутинки. Центральный квартал» и «Новые Ватутинки. Квартал Десна». В Троицком административном округе (ТАО) такой ЖК один — «Эдельвейс». Жилье в указанном бюджете предлагается и в ранее проблемном ЖК «Борисоглебское», который сейчас строится, но где существенно сдвинуты сроки ввода в эксплуатацию домов.
В рамках бюджета в 5 млн руб. в Новой Москве можно приобрести компактную студию поближе к МКАД либо полноценную однокомнатную квартиру в более отдаленных районах, говорит Ирина Доброхотова. «Все эти проекты позиционируют себя как ЖК комфорт-класса. Среди них есть как монолитные, так и панельные дома, а ЖК «Борисоглебское» состоит из малоэтажных жилых домов», — уточнила она.
Данные на конец июня
По данным «Метриума», в конце июня 2021 года на рынке новостроек Новой Москвы в 11 проектах массового сегмента предлагалось 232 квартиры стоимостью до 5 млн руб. В девяти проектах экспонировались студии площадью от 19,2 до 28,6 кв. м, в двух — однокомнатные квартиры площадью от 31 до 49 кв. м. Помимо этого, в ЖК «Борисоглебское» в продаже были представлены двухкомнатные квартиры площадью 57 кв. м. По территориальному признаку большинство объектов (9) расположены в Новомосковском административном округе, при этом наибольшая концентрация лотов стоимостью до 5 млн руб. зафиксирована в поселении Сосенское.
Новостройки Новой Москвы в бюджете до 5 млн руб.
| Название ЖК | Застройщик | Срок ввода, гг. | Площадь квартир до 5 млн руб., кв. м | Стоимость, млн руб. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| «Середневский лес» | ГК «ПИК» | 2022–2023 | 19,9–22,8 (студия) | 4–4,7 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Место | Город | Регион | Средняя цена 1-комнатной квартиры, руб. | |
| 1 | Махачкала | Дагестан | 50,2 | 1 760 322 |
| 2 | Чита | Забайкальский край | 43,2 | 2 712 890 |
| 3 | Смоленск | Смоленская область | 43,2 | 1 808 004 |
| 4 | Сургут | Ханты-Мансийский АО | 43,2 | 3 150 818 |
| 5 | Липецк | Липецкая область | 43 | 1 809 970 |
| 6 | Иваново | Ивановская область | 42,7 | 1 764 506 |
| 7 | Челябинск | Челябинская область | 42,7 | 1 807 912 |
| 8 | Тверь | Тверская область | 42,4 | 1 951 292 |
| 9 | Севастополь | Крым | 42,3 | 3 484 173 |
| 10 | Самара | Самарская область | 42,3 | 2 266 821 |
Города с самыми маленькими однокомнатными квартирами
Наименьшая площадь однокомнатных квартир в новостройках Мурманска: в среднем 33,1 кв. метра — на 16% ниже среднероссийской (39,5 кв. метра). Впрочем, цена также ниже средней по стране — на 11% (1 985 000 против 2 241 717 рублей).
Второе место у Сочи. Здесь квартиры незначительно больше (в среднем 34,2 кв. метра), но вдвое дороже мурманских и в полтора раза дороже среднероссийских. Средняя цена «однушки» в новостройках Сочи равна 3 956 884 рублям.
На третьей строчке Курган, где средняя площадь «однушки» составляет 34,3 кв. метра, а цена – всего 1 344 833 рубля.
| Место | Город | Регион | ||
| 1 | Мурманск | Мурманская область | 33,1 | 1 985 000 |
| 2 | Сочи | Краснодарский край | 34,2 | 3 956 884 |
| 3 | Курган | Курганская область | 34,3 | 1 344 833 |
| 4 | Нижний Тагил | Свердловская область | 35,6 | 1 759 449 |
| 5 | Волжский | Волгоградская область | 35,7 | 1 455 017 |
| 6 | Барнаул | Алтайский край | 36,2 | 1 811 984 |
| 7 | Петрозаводск | Карелия | 36,2 | 1 939 875 |
| 8 | Уфа | Башкортостан | 36,3 | 2 278 094 |
| 9 | Стерлитамак | Башкортостан | 36,7 | 1 613 900 |
| 10 | Ростов-на-Дону | Ростовская область | 36,8 | 1 812 563 |
Площадь однокомнатных квартир в городах-миллионерах
Из городов с миллионным населением самые просторные квартиры предлагают в Челябинске. Средняя площадь «однушки» в новостройке здесь составляет 42,7 кв. метра. В Самаре она почти такая же (42,3 кв. метра), но челябинское жилье значительно дешевле: 1 807 912 против 2 266 821 рубля. Цены на челябинские квартиры ниже среднероссийских (2 241 717 рублей) на 20%, а в Самаре — чуть выше.
Третье место среди городов-миллионеров у Екатеринбурга, где средняя площадь однокомнатной квартиры равна 40,7 кв. метра, а цена – 3 183 029 рублям.
Самые маленькие однокомнатные квартиры среди городов-миллионеров строят в Уфе. Здесь площадь средней «однушки» всего 36,3 кв. метра, а цена – 2 278 094 рубля.
| Место | Город | Регион | Средняя цена 1-комнатной квартиры, руб. | |
| 7 | Челябинск | Челябинская область | 42,7 | 1 807 912 |
| 10 | Самара | Самарская область | 42,3 | 2 266 821 |
| 20 | Екатеринбург | Свердловская область | 40,7 | 3 183 029 |
| 23 | Новосибирск | Новосибирская область | 40,5 | 2 789 779 |
| 24 | Москва | Москва | 40,4 | 8 297 873 |
| 34 | Воронеж | Воронежская область | 39.7 | 1 899 109 |
| 39 | Волгоград | Волгоградская область | 39,2 | 1 832 846 |
| 40 | Краснодар | Краснодарский край | 39,2 | 1 960 974 |
| 43 | Нижний Новгород | Нижегородская область | 39.1 | 2 654 972 |
| 45 | Омск | Омская область | 39 | 1 707 834 |
| 53 | Санкт-Петербург | Санкт-Петербург | 38,5 | 4 711 686 |
| 54 | Казань | Татарстан | 38,5 | 3 322 926 |
| 56 | Красноярск | Красноярский край | 38,4 | 2 080 433 |
| 63 | Пермь | Пермский край | 38 | 2 262 038 |
| 67 | Ростов-на-Дону | Ростовская область | 36,8 | 1 812 563 |
| 69 | Уфа | Башкортостан | 36,3 | 2 278 094 |
Рейтинг городов России по площади однокомнатных квартир в новостройках
Средняя площадь
1-комнатной квартиры, кв. м
detector