Минимальный срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ, исчисляется для целей НДФЛ с момента ее полной оплаты
 |
| byallasaa/ Depositphotos.com |
Абз. 4 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса установлено, что в целях этой статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК, минимальный предельный срок владения таким жильем исчисляется с даты полной оплаты его стоимости в соответствии с договором.
Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться
По мнению Минфина России, если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, в том числе в случае изменения в сторону увеличения площади передаваемого жилого помещения после ввода в эксплуатацию, то минимальный предельный срок владения таким жильем исчисляется с даты полной оплаты его стоимости с учетом дополнительной оплаты за увеличенную площадь жилого помещения (Письмо Минфина России от 21 апреля 2021 г. № 03-04-05/30283).
Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации: революционные изменения в НК РФ
29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.
Это кардинально меняет ситуацию с налогами при продаже таких квартир. Причем изменения заработали начиная с 2019 года. Многие владельцы новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, могут его вернуть из бюджета.
Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.
Кого касается новый закон
Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.
При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.
Как победить выгорание
Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ
Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.
Минимальный срок владения недвижимостью
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
|---|---|
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Как считается минимальный срок владения для новостроек
Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.
При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.
Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.
Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.
Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.
С какого периода применяется новое правило
Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.
Но те, кто продал квартиру в 2019 году раньше трех или пяти лет после сдачи дома, уже подали декларацию и заплатили НДФЛ: кто-то десять тысяч рублей, а кто-то и триста тысяч. Или собственники учли свой имущественный вычет при покупке квартиры, чтобы перекрыть налог с продажи, — тогда они недополучили денег из бюджета.
Теперь эти люди могут вернуть уплаченный НДФЛ или полноценно использовать свой законный вычет.
Улучшать условия налогообложения задним числом — это уже обычная практика. Так было с продажей детских долей, подарков и наследства.
Как вернуть уплаченный налог за прошлые годы
Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.
Вот образец такого пояснения. Его можно скопировать и отправить через сообщения в личном кабинете или распечатать, подписать и приложить к декларации.
После проверки декларации налоговая инспекция должна обнулить доход и начисления НДФЛ за 2019 год. В результате появится переплата. Когда она отобразится в личном кабинете, можно подать заявление на возврат денег.
Если продается квартира в строящемся доме
Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.
Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.
Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. Для уступки вообще не существует такого понятия: сколько бы времени ни прошло после оплаты, все равно нужно подавать декларацию. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.
НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.
Если квартира продана в 2020 году
При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.
Срок подачи декларации за 2020 год — 30 апреля 2021 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2020 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.
Если новостройку купили в ипотеку
Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.
Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.
Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. В этом случае окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.
Если минимальный срок владения все равно не истек
При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу между продажей и покупкой. Для ипотечных квартир в расходы на приобретение можно включать уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.
Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.
Что с вычетом при покупке новостройки
Имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме можно получить только после подписания акта приемки-сдачи квартиры. В этом плане ничего не изменилось. Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Содержание:
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры
В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.
Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:
5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.
НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.
Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.
То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.
Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»:
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.
Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»:
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.
В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.
Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.
Налог с продажи ипотечной квартиры
При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).
Налог с продажи подаренной квартиры
Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.
Налог с продажи квартиры пенсионером
В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
Срок владения при продаже новостройки: теперь без учета доплаты за метры
В 2021 году произошла настоящая революция в налогообложении доходов при продаже новостроек. Срок минимального владения, после которого квартиру можно продать без налога и декларации, теперь начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности.
А потом Минфин выпустил разъяснения: да, все так. Доплатили за метр после ввода дома в эксплуатацию — продадите квартиру с налогом. Мы сделали разбор на эту тему. И выразили в нем надежду, что, может быть, — ну вдруг — этот нюанс учтут и исправят. Так уже было после наших разборов про материнский капитал и продажу подарков.
Спустя несколько дней после нашего разбора в Госдуму были внесены поправки в налоговый кодекс. Они уже приняты, закон вступил в силу. Доплата за метры больше не обнуляет срок владения. А если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.
Т—Ж, вы что, можете влиять на российские законы?
Хочется верить, что и мы, как эксперты, и вы — наши читатели, и любые заинтересованные россияне способны влиять на законы. Да, не на все и не всегда. Но важные изменения, о которых мы говорим в этой рубрике, на самом деле происходят. И совершенно точно помогают экономить десятки и даже сотни тысяч рублей.
А вот наш разбор от 13 мая. В то время Минфин уже начал сомневаться в корректности условия о доплате и получал обращения по этому поводу.
19 мая Минфин все еще придерживается своей позиции, но уже с оговоркой, что присмотрелся к этому вопросу. И 28 мая — тоже.
И вот 7 июня появились нужные поправки, а 11 июня они были приняты.
Может быть, нам это только кажется. И где-то в важных кабинетах скептически улыбается какой-нибудь главный-эксперт-по-налогам, который даже не слышал о наших разборах и до всего додумался сам. Но вот что точно: нужный закон теперь есть, мы можем его объяснить, а вы можете применить. И если надо — забрать из бюджета свои деньги.
Вот как все это работает и что делать, если налог уже заплатили.
Кого это касается
Это касается тех, кто планирует продать или начиная с 2019 года продал новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по ДДУ.
При продаже любой недвижимости приходится думать о декларации и налоге. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни декларации, ни НДФЛ не будет. То есть даже если новостройку купили за 1,5 млн рублей, а продают за 4,5 млн — государство ничего не ждет и не получит.
Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. Он может составлять 3 или 5 лет.
Минимальный срок владения недвижимостью
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
|---|---|
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
С новостройками важно понимать, с какой даты считать эти годы. Раньше срок отсчитывался с даты регистрации права собственности на новостройку. То есть покупатели платили за нее всю сумму по ДДУ, потом несколько лет ждали сдачи дома, а потом должны были ждать еще несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.
Как победить выгорание
Как теперь считается срок владения новостройкой
Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты новостройки. Например, дольщик в феврале 2017 года внес всю сумму по ДДУ — 1,8 млн рублей. Дом сдали в июне 2021 года. Значит, уже в марте 2022 года квартиру можно продать за 4,2 млн рублей без уплаты НДФЛ. Раньше пришлось бы ждать до 2026 года. Если жилье единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.
В чем была проблема с доплатой за метры
Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры. Минфин сказал, что при доплате срок нужно отсчитывать с того дня, когда внесли деньги за дополнительный метр. Даже если изначально его не должно было быть.
Допустим, после сдачи дома в июне 2021 года выяснилось, что квартира на 0,7 м² больше и нужно доплатить 35 тысяч рублей. Из-за этой доплаты продать квартиру без налога можно было бы не раньше 2024, а то и 2026 года.
А при продаже до этого срока пришлось бы заплатить в бюджет 312 000 Р : (4 200 000 Р — 1 800 000 Р ) × 13%. В девять раз больше доплаты!
Продавцы новостроек либо платили, либо продавали квартиры по заниженной стоимости — а это сильно сужало круг покупателей и увеличивало срок продажи.
Что изменилось с 2 июля 2021 года
Правительство внесло поправку в налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.
Но только при совпадении таких условий:
Даже если погрешность составит 3 м², а доплата — 300 тысяч, срок владения все равно будет считаться с даты полной оплаты по ДДУ, без учета доплаты.
Если квартиру купили не по ДДУ, а по договору уступки
Правило такое же: срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учета доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию.
А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В этом случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет. И декларацию придется подать в любом случае.
Если застройщик возвращает деньги
Такое тоже бывает. На этот случай в налоговом кодексе обновлений нет, зато есть в общем-то очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.
Если новостройку получили в наследство
При продаже наследства срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, даже если право собственности оформлено позже — а оно почти всегда оформляется как минимум на полгода позже смерти наследодателя.
Но в случае с новостройкой в еще не сданном доме по наследству переходит не право на квартиру, а право требования этой квартиры в будущем. То есть наследники вступают в ДДУ, отказать им в этом застройщик не может.
В этом случае минимальный срок владения для наследников будет отсчитываться со дня открытия наследства — то есть с даты смерти. Но только при условии, что наследодатель полностью расплатился по договору. Если часть денег по договору вносят наследники, срок владения будет считаться с даты полной оплаты наследником.
Если уже заплатили налог с учетом доплаты за метры
Если продавали новостройку в 2019 или 2020 году и уже заплатили НДФЛ с суммы превышения доходов над расходами, можно вернуть его из бюджета или зачесть в счет других платежей.
Проверьте, как считается срок владения новостройкой по новым правилам:
Налог, уплаченный за 2019 год, можно вернуть. А налог по декларации за 2020 год нужно заплатить до 15 июля — и теперь вы просто не потратите эту сумму.
Это не единственное важное изменение в налоговом кодексе. Впереди разбор об отмене декларации при продаже недвижимости: эта отмена, конечно, касается не всех.
